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MIETrecht: Gerichte müssen schwerwiegende persönliche Härtegründe auf Seiten des Mieters auch bei fristloser Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB* berücksichtigen

  • von Kanzlei Blog
  • 10 Nov, 2016

Der Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entscheidung mit der Frage befasst, ob schwerwiegende persönliche Härtegründe auf Seiten des Mieters im Einzelfall zur Folge haben können, dass ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung im Sinne des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB* trotz einer erheblichen Pflichtverletzung des Mieters nicht gegeben ist. 

Sachverhalt und Prozessverlauf 

Die 97-jährige Beklagte zu 1 hat - zusammen mit ihrem zwischenzeitlich verstorbenen Ehemann – im Jahr 1955 von den Rechtsvorgängern der Klägerin eine Dreizimmerwohnung in München und im Jahr 1963 zusätzlich eine in demselben Gebäude und Stockwerk gelegene Einzimmerwohnung angemietet. Die (bettlägerige) Beklagte zu 1 bewohnt die Dreizimmerwohnung und steht seit einigen Jahren aufgrund einer Demenzerkrankung unter Betreuung. Der Beklagte zu 2 bewohnt seit dem Jahr 2000 die Einzimmerwohnung. Seit dem Jahr 2007 ist er Betreuer der Beklagten zu 1 und pflegt sie ganztägig. Im Jahr 2015 äußerte der Beklagte zu 2 in mehreren Schreiben an die Hausverwaltung grobe Beleidigungen gegenüber der Klägerin. Die Klägerin sprach daraufhin die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 543 Abs. 1 BGB* aus. 

Das Amtsgericht hat die Räumungsklage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht ihr allerdings stattgegeben. Bei derart groben Beleidigungen liege die Unzumutbarkeit einer Fortsetzung des Mietvertrages für die Klägerin auf der Hand. Die von der Beklagten zu 1 vorgebrachten persönlichen Härtegründe könnten erst im Rahmen einer späteren Zwangsvollstreckung im Wege eines Vollstreckungsschutzantrags nach § 765a ZPO** geprüft werden Mit der vom Senat zugelassenen Revision begehren die Beklagten die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. 

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs: 

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat in seiner heutigen Entscheidung unterstrichen, dass zu den bei der Gesamtabwägung einer nach der Generalklausel des § 543 Abs. 1 BGB* erklärten fristlosen Kündigung zu berücksichtigenden Umständen des Einzelfalls ohne weiteres auch schwerwiegende persönliche Härtegründe auf Seiten des Mieters gehören. 

Denn § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB* schreibt ausdrücklich eine Abwägung der beiderseitigen Interessen der Mietvertragsparteien und eine Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles vor. Die Abwägung auf bestimmte Gesichtspunkte zu beschränken und deren Berücksichtigung - wie das Berufungsgericht - auf das Vollstreckungsverfahren zu verschieben, verbietet sich mithin bereits aufgrund der eindeutigen gesetzlichen Regelung. Bei drohenden schwerwiegenden Gesundheitsbeeinträchtigungen oder Lebensgefahr sind die Gerichte zudem verfassungsrechtlich gehalten, ihre Entscheidung auf eine tragfähige Grundlage zu stellen und diesen Gefahren bei der Abwägung der widerstreitenden Interessen hinreichend Rechnung zu tragen. Das kann bei der Gesamtabwägung nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB* zur Folge haben - was vom Gericht im Einzelfall zu prüfen ist -, dass ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung wegen besonders schwerwiegender persönlicher Härtegründe auf Seiten des Mieters trotz seiner erheblichen Pflichtverletzung nicht vorliegt. Das Berufungsgericht hätte insoweit dem Vortrag der Beklagten nachgehen müssen, wonach die Beklagte zu 1 auf die Betreuung durch den Beklagten zu 2 in ihrer bisherigen häuslichen Umgebung angewiesen und bei einem Wechsel der Betreuungsperson oder einem Umzug schwerstwiegende Gesundheitsschäden zu besorgen seien. 

Der Senat hat deshalb Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen. 

*§ 543 BGB Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund 

(1) 1Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. 2 Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. 

[…] 

**§ 765a ZPO Vollstreckungsschutz 

(1) 1 Auf Antrag des Schuldners kann das Vollstreckungsgericht eine Maßnahme der Zwangsvollstreckung ganz oder teilweise aufheben, untersagen oder einstweilen einstellen, wenn die Maßnahme unter voller Würdigung des Schutzbedürfnisses des Gläubigers wegen ganz besonderer Umstände eine Härte bedeutet, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist. […] 


Quelle:  PM  BGH Nr. 201/2016 vom 09.11.2016; Urteil vom 9. November 2016 - VIII ZR 73/16
Vorinstanzen: Amtsgericht München, Urteil vom 14. August 2015 - 417 C 11029/15 
Landgericht München I, Urteil vom 20. Januar 2016 - 14 S 16950/15 

Mitgeteilt von Rechtsanwalt / Fachanwalt für Steuerrecht / Fachanwalt für Arbeitsrecht   Martin J. Warm , Paderborn ( www.warm-wirtschaftsrecht.de )

Blog der Anwaltskanzlei Warm-Wirtschaftsrecht Paderborn

von Kanzlei Blog 20 Jun, 2017

Rein rechtlich gesehen darf der Vermieter nur das umlegen, was im Mietvertrag vereinbart wurde. Was passiert aber, wenn neu entstandene Betriebskosten, zum Beispiel durch die Installation und Wartung von Rauchwarnmeldern, auch umgelegt werden sollen?

Grundsätzlich ist bei bestehenden Mietverträgen eine Einigung über solche Änderungen mit dem Mieter zwingend. Der BGH hat aber mit Urteil vom 27.06.2007 entschieden, dass der Mieter für Kosten, die durch Modernisierungsarbeiten entstehen, aufkommen muss – auch, wenn diesbezüglich vertraglich nichts vereinbart ist (Az. VIII ZR 202/06).

Bei neuen Mietverträgen bietet die sogenannte „Öffnungsklausel“ die Möglichkeit, von vornherein festzulegen, dass der Mieter im Laufe des Mietverhältnisses mit der Einbeziehung neuer Betriebskosten rechnen muss.  

MEIN TIPP: Lassen Sie nach und nach Ihre bestehenden Mietverträge im Hinblick auf eine solche Öffnungsklausel überarbeiten.

Mitgeteilt von Rechtsanwältin J udith Spilker , Paderborn ( www.warm-rechtsanwaelte.de )
von Kanzlei Blog 16 Jun, 2017

Geregelt ist außerdem, dass die Dauer der Entleihung eines Arbeitnehmers auf 18 Monate begrenzt ist. Diese grundsätzliche Höchstverleihdauer dient der Vermeidung von Missbrauch des Modells der Leiharbeit als Dauerzustand. Zudem ist vorgeschrieben, dass Leiharbeitnehmer spätestens nach 9 Monaten Tätigkeit im entleihenden Betrieb den gleichen Lohn wie Stammbeschäftigte erhalten sollen. Dieses „Equal Pay“-Modell unterliegt allerdings Besonderheiten und Ausnahmen bei Branchenzuschlägen, die im Einzelfall geprüft werden müssen. Ein Leiharbeitnehmer darf zudem grundsätzlich nicht tätig werden, wenn der ausleihende Betrieb unmittelbar durch einen Arbeitskampf betroffen ist.

MEIN TIPP: Tipp: Lassen Sie bestehende Verträge mit Blick auf die gesetzlichen Änderungen überprüfen.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt / Fachanwalt für Steuerrecht / Fachanwalt für Arbeitsrecht Martin J. Warm , Paderborn ( www.warm-rechtsanwaelte.de )  

von Martin J. Warm 23 Mai, 2017
Die Betroffenen werden nach Zugang dieses Schreibens wiederholt von einem Herrn angerufen, der sich als Herr Mertens ausgibt, und sie unter Nennung einer Kontoverbindung auffordert, den Betrag zu zahlen. Diese Schreiben und Anrufe stammen nicht von der Schlichtungsstelle der Rechtsanwaltschaft. Das Logo der Schlichtungsstelle und der Slogan „Wir schlichten für Sie. Unabhängig und neutral.“ wurden offenbar von der Website der Schlichtungsstelle der Rechtsanwaltschaft kopiert und in betrügerischer Absicht verwendet, um Zahlungen von den Betroffenen zu erhalten. Wenn Sie ein derartiges Schreiben erhalten sollten, nehmen Sie bitte auf keinen Fall eine Zahlung vor und erstatten Strafanzeige. Die Schlichtungsstelle der Rechtsanwaltschaft hat bereits Strafanzeige gegen Unbekannt gestellt.
Bitte informieren Sie, wenn Sie derartige Schreiben erhalten: 
Schlichtungsstelle der Rechtsanwaltschaft Geschäftsführerin Dr. Sylvia Ruge Neue Grünstraße 17 in 10179 Berlin • Telefon: +49(0)30-2844417-0 • Telefax: +49(0)30-2844417-12 E-Mail: schlichtungsstelle@s-d-r.org • Website: www.s-d-r.org

Hier geht es zur Pressemitteilung der Schlichtungsstelle der Rechtsanwaltschaft.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt  und Fachanwalt für Arbeitsrecht   Martin J. Warm   , Paderborn (   www.warm-wirtschaftsrecht.de   )

von Kanzlei Blog 16 Mai, 2017

Diese Entscheidung zeigt, dass Gläubiger in der Formulierung Ihrer Mahnschreiben Sorgfalt walten lassen sollten. Hierbei ist insbesondere auch auf die Beauftragung eines Anwalts hinzuweisen sowie auf die hierdurch weiter entstehenden Kosten, die der Schuldner als Verzugsschaden zusätzlich zu tragen hat, falls er nicht fristgerecht bezahlt.

Dann steht der Beauftragung eines Anwalts nichts mehr im Wege.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt  und Fachanwalt für Arbeitsrecht Martin J. Warm , Paderborn ( www.warm-wirtschaftsrecht.de )


von Kanzlei Blog 16 Mai, 2017

Pensionszusagen sind für einen Gesellschafter-Geschäfts­führer steuerlich nur dann anzuerkennen, wenn sie

·      zivilrechtlich wirksam vereinbart wurde,

·      die Voraussetzungen des § 6a EStG erfüllt sind sowie

·      die Zusage betrieblich veranlasst ist, also nicht aus Gründen, die im Gesellschaftsverhältnis liegen,

erteilt wird. Werden diese Besonderheiten nicht beachtet, ist die Pensionszusage unwirksam und löst eine – steuerlich nachteilige - verdeckte Gewinnausschüttung aus.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt  und Fachanwalt für Arbeitsrecht Martin J. Warm , Paderborn ( www.warm-wirtschaftsrecht.de )

von Kanzlei Blog 16 Mai, 2017

Das zum 29.07.2014 in Kraft getretene Gesetz zur Bekämpfung des Zahlungsverzugs im Geschäfts­verkehr dient dem Schutz der Gläubiger. Erklärtes Ziel ist es, eine „Kultur der sofortigen Zah­lung“zu schaffen. Kleine und mittelständische Unternehmen (KMU) sollen vor der schlechten Zahlungsmoral von Groß­unter­nehmen und öffentlicher Hand geschützt werden. Diese Punkte sind u.a. neu:

- Zahlungsfristen von mehr als 60 Tagen können sich öffentliche Stellen nicht wirksam gewähren lassen (§ 271a Abs. 2 BGB neu).
- Zahlungsfristen von mehr als 30 Tagen in AGB benachteiligen den Gläubiger in der Regel unangemessen und sind im Zweifel unwirksam (§ 308 Nr. 1a BGB neu).
- Der Verzugszinssatz wurde ferner um 1 % erhöht.


Mitgeteilt von Rechtsanwalt  und Fachanwalt für Arbeitsrecht Martin J. Warm , Paderborn ( www.warm-wirtschaftsrecht.de )


von Kanzlei Blog 16 Mai, 2017

Kein Rechtsanspruch im rechtswidrigen Vertragsverhältnis!

Der Auftraggeber von Dachausbauarbeiten verlangt vom Werkunternehmer die Rückzahlung einen großen Teils des Werklohns wegen Mängeln der Werkleistung.

Für die Ausführung der Arbeiten war ein Werklohn von 10.000 Euro ohne Umsatzsteuer vereinbart. Nach Durchführung der Arbeiten stellte der Unternehmer eine Rechnung über diesen Betrag ohne Ausweis der Umsatzsteuer, den der Auftraggeber auch zahlte. Wegen Mängeln der Werkleistung verlangt der Auftraggeber nun Rückzahlung von 8.300 Euro.

Entscheidung:  Der Auftraggeber kann keine Rückzahlung verlangen.

Der Unternehmer hat bewusst gegen § 1 Abs. 2 Nr. 2 Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz (SchwarzArbG) verstoßen, indem er mit dem Auftraggeber vereinbart hat, dass für den Werklohn keine Rechnung mit Steuerausweis gestellt und keine Umsatzsteuer gezahlt werden sollte. Der Auftraggeber hat dies auch zu seinem Vorteil ausgenutzt. Der Werkvertrag ist daher nichtig.

In solchen Fällen kann der Besteller keine Mängelansprüche geltend machen. Ebenso bestehen keine Zahlungsansprüche des Werkunternehmers.

Dem Auftraggeber steht auch kein Anspruch auf Ausgleich der Bereicherung des Unternehmers zu, die darin besteht, dass er für die mangelhafte Werkleistung zu viel bezahlt hat. Zwar kann ein Besteller, der aufgrund eines nichtigen Vertrags Leistungen erbracht hat, vom Unternehmer grundsätzlich die Herausgabe dieser Leistungen verlangen.

Das gilt aber nicht, wenn der Besteller mit seiner Leistung gegen ein gesetzliches Verbot verstoßen hat. Das ist hier der Fall. Entsprechend der Zielsetzung des Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetzes, die Schwarzarbeit zu verhindern, verstößt nicht nur die vertragliche Vereinbarung der Parteien gegen ein gesetzliches Verbot, sondern auch die in Ausführung dieser Vereinbarung erfolgende Leistung, somit auch die Zahlung.

Dem stehen auch die Grundsätze von Treu und Glauben nicht entgegen. Der Gesetzgeber verfolgt mit dem SchwarzArbG das Ziel, die Schwarzarbeit effektiv einzudämmen. Die Durchsetzung dieses Ziels erfordert eine strikte Anwendung dieser Vorschrift.

 

Quelle: BGH, Urteil v. 11.6.2015, VII ZR 216/14 

Mitgeteilt von Rechtsanwalt  und Fachanwalt für Arbeitsrecht Martin J. Warm , Paderborn ( www.warm-wirtschaftsrecht.de )


von Kanzlei Blog 16 Mai, 2017

Hintergrund waren laufende Ver­hand­lungen zwischen Mitarbeiter und Arbeitgeber um die Abänderung bzw. Aufhebung seines Arbeitsvertrages.

Die umfangreiche Datenlöschung habe nach Ansicht des Gerichts das Vertrauen in die Integrität des Mitarbeiters vollständig zerstört. Die Daten stünden in der Verfügungsmacht des Arbeitgebers. (Hess. LAG, Urteil v. 5.8.2013, 7 Sa 1060/10)

Mitgeteilt von Rechtsanwalt  und Fachanwalt für Arbeitsrecht Martin J. Warm  , Paderborn ( www.warm-wirtschaftsrecht.de )
von Martin J. Warm 16 Mai, 2017

Es stehen nur gesetzliche Pausen zu. Danach besteht bei einer Arbeitszeit von 6 bis zu 9 Stunden Anspruch auf mindestens 30 Minuten Pause. Pausen sind in Abschnitte von jeweils mindestens 15 Minuten aufzuteilen.

Legen Mitarbeiter über die zulässige Zeit hinaus Raucherpausen ein, kann der Arbeitgeber das untersagen. Halten sich diese nicht an das Verbot, darf abgemahnt bzw. im Wiederholungsfall gekündigt werden.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt  und Fachanwalt für Arbeitsrecht       Martin J. Warm , Paderborn (   www.warm-wirtschaftsrecht.de )
von Kanzlei Blog 16 Mai, 2017

Wenn ein Mitarbeiter privat beschaffte Bild- oder Tonträger während der Arbeitszeit unter Verwendung seines dienst­lichen Computers unbefugt und zum eigenen oder kollegialen Gebrauch auf dienstliche „DVD-“ bzw. „CD-Rohlinge“ kopiert, liegt ein Grund zur fristlosen Kündigung eines Arbeits­ver­hältnisses vor.

Das gilt nach der aktuellen Rechtsprechung des Bundes­arbeitsgerichts (BAG) unabhängig davon, ob darin zugleich ein strafbewehrter Verstoß gegen das Urheberrechtsgesetz liegt.
Kurios war in diesem Fall, dass der betroffene Mitarbeiter der IT-Verantwortliche eines Oberlandesgerichts war.

Quelle: BAG, Urteil vom 16. Juli 2015 - 2 AZR 85/15

Mitgeteilt von Rechtsanwalt  und Fachanwalt für Arbeitsrecht Martin J. Warm , Paderborn ( www.warm-wirtschaftsrecht.de )


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