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MIETrecht: Ein vager Nutzungswunsch rechtfertigt keine Eigenbedarfskündigung

  • von Kanzlei Blog
  • 09 Dez, 2016

Ein Eigennutzungswunsch, der auf vernünftige, nachvollziehbare Gründe gestützt wird, rechtfertigt eine Kündigung des Mietverhältnisses nur dann, wenn er vom Vermieter auch ernsthaft verfolgt wird und bereits hinreichend bestimmt und konkretisiert ist. Eine bis dahin nur vage oder für einen späteren Zeitpunkt verfolgte Nutzungsabsicht rechtfertigt eine Eigenbedarfskündigung (noch) nicht.

Der Sachverhalt:

Die Klägerin ist Eigentümerin eines Mehrfamilienhauses. Im Januar 1987 hatte sie den Beklagten eine Dreizimmerwohnung im dritten Obergeschoss vermietet. Im März 1988 vermietete sie zusätzlich eine separate Mansardenwohnung, in der seitdem der erwachsene Sohn der Beklagten wohnt. Beide Mietverträge wurden im März 2012 zum 30.06.2013 gekündigt. Zur Begründung führte die Klägerin aus, dass sie selber in die Dreizimmerwohnung einziehen wolle und die Mansarde – nach einem geplanten Umbau – als Teil einer für die Tochter vorgesehenen Maisonettewohnung benötigt würde.
Da die Beklagten nicht auszogen, wurde die für die Tochter vorgesehene Wohnung zunächst ohne Einbeziehung der Mansarde umgebaut. Die Wohnfläche der neuen Wohnung, in die die Tochter der Klägerin im August 2013 mit ihrem Ehemann und zwei Kindern eingezogen ist, beträgt 197 qm. Die Tochter möchte die Mansarde nach wie vor mit ihrer Wohnung verbinden und dort ein Gästezimmer kombiniert mit einem weiteren Arbeitszimmer einrichten.
Das AG wies die Räumungsklage ab; das LG gab ihr statt. Auf die Revision der Beklagten hob der BGH das Berufungsurteil auf und wies die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das LG zurück.
Gründe:
Das Berufungsgericht hatte bei seiner Würdigung, dass der von der Klägerin geltend gemachte Eigenbedarf tatsächlich bestehe, einen unzutreffenden Maßstab angelegt und wesentliche Umstände außer Betracht gelassen.
Zwar sind bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend. Allerdings reicht für eine solche Kündigung ein noch unbestimmtes Interesse einer möglichen späteren Nutzung (sog. Vorratskündigung) nicht aus; vielmehr muss sich der Nutzungswunsch soweit „verdichtet“ haben, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung besteht. Die Umstände, die dies im Streitfall objektiv zweifelhaft erscheinen ließen, hatte das Berufungsgericht unter Verstoß gegen § 286 ZPO außer Betracht gelassen.
Zwar hatte das Berufungsgericht richtig gesehen, dass das Motiv, über einen erklärten Eigennutzungswunsch an der Dreizimmerwohnung auch die Mansarde für die Tochter zurück zu erhalten, die Möglichkeit, dass die Klägerin tatsächlich in die Dreizimmerwohnung der Beklagten einziehen will, nicht ausschloss. Dass sich die Klägerin aber, wie das AG aufgrund der wortkargen Angaben der Klägerin zu ihrem Eigennutzungswunsch nachvollziehbar angenommen hatte, über ihre Wünsche und die Eignung der Wohnung der Beklagten für ihre Bedürfnisse keine näheren Gedanken gemacht hatte, war ein Umstand, der die erforderliche Ernsthaftigkeit und Konkretisierung des angegebenen Nutzungswunsches zumindest in Frage stellte. Denn ein noch unbestimmter, vager Nutzungswusch kann eine Eigenbedarfskündigung (noch) nicht rechtfertigen.

Quelle: BGH, 23.09.2015, VIII ZR 297/14 - BGH online


Mitgeteilt von Rechtsanwalt / Fachanwalt für Steuerrecht / Fachanwalt für Arbeitsrecht   Martin J. Warm , Paderborn ( www.warm-wirtschaftsrecht.de )



Blog der Anwaltskanzlei Warm-Wirtschaftsrecht Paderborn

von Kanzlei Blog 20 Jun, 2017

Rein rechtlich gesehen darf der Vermieter nur das umlegen, was im Mietvertrag vereinbart wurde. Was passiert aber, wenn neu entstandene Betriebskosten, zum Beispiel durch die Installation und Wartung von Rauchwarnmeldern, auch umgelegt werden sollen?

Grundsätzlich ist bei bestehenden Mietverträgen eine Einigung über solche Änderungen mit dem Mieter zwingend. Der BGH hat aber mit Urteil vom 27.06.2007 entschieden, dass der Mieter für Kosten, die durch Modernisierungsarbeiten entstehen, aufkommen muss – auch, wenn diesbezüglich vertraglich nichts vereinbart ist (Az. VIII ZR 202/06).

Bei neuen Mietverträgen bietet die sogenannte „Öffnungsklausel“ die Möglichkeit, von vornherein festzulegen, dass der Mieter im Laufe des Mietverhältnisses mit der Einbeziehung neuer Betriebskosten rechnen muss.  

MEIN TIPP: Lassen Sie nach und nach Ihre bestehenden Mietverträge im Hinblick auf eine solche Öffnungsklausel überarbeiten.

Mitgeteilt von Rechtsanwältin J udith Spilker , Paderborn ( www.warm-rechtsanwaelte.de )
von Kanzlei Blog 16 Jun, 2017

Geregelt ist außerdem, dass die Dauer der Entleihung eines Arbeitnehmers auf 18 Monate begrenzt ist. Diese grundsätzliche Höchstverleihdauer dient der Vermeidung von Missbrauch des Modells der Leiharbeit als Dauerzustand. Zudem ist vorgeschrieben, dass Leiharbeitnehmer spätestens nach 9 Monaten Tätigkeit im entleihenden Betrieb den gleichen Lohn wie Stammbeschäftigte erhalten sollen. Dieses „Equal Pay“-Modell unterliegt allerdings Besonderheiten und Ausnahmen bei Branchenzuschlägen, die im Einzelfall geprüft werden müssen. Ein Leiharbeitnehmer darf zudem grundsätzlich nicht tätig werden, wenn der ausleihende Betrieb unmittelbar durch einen Arbeitskampf betroffen ist.

MEIN TIPP: Tipp: Lassen Sie bestehende Verträge mit Blick auf die gesetzlichen Änderungen überprüfen.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt / Fachanwalt für Steuerrecht / Fachanwalt für Arbeitsrecht Martin J. Warm , Paderborn ( www.warm-rechtsanwaelte.de )  

von Martin J. Warm 23 Mai, 2017
Die Betroffenen werden nach Zugang dieses Schreibens wiederholt von einem Herrn angerufen, der sich als Herr Mertens ausgibt, und sie unter Nennung einer Kontoverbindung auffordert, den Betrag zu zahlen. Diese Schreiben und Anrufe stammen nicht von der Schlichtungsstelle der Rechtsanwaltschaft. Das Logo der Schlichtungsstelle und der Slogan „Wir schlichten für Sie. Unabhängig und neutral.“ wurden offenbar von der Website der Schlichtungsstelle der Rechtsanwaltschaft kopiert und in betrügerischer Absicht verwendet, um Zahlungen von den Betroffenen zu erhalten. Wenn Sie ein derartiges Schreiben erhalten sollten, nehmen Sie bitte auf keinen Fall eine Zahlung vor und erstatten Strafanzeige. Die Schlichtungsstelle der Rechtsanwaltschaft hat bereits Strafanzeige gegen Unbekannt gestellt.
Bitte informieren Sie, wenn Sie derartige Schreiben erhalten: 
Schlichtungsstelle der Rechtsanwaltschaft Geschäftsführerin Dr. Sylvia Ruge Neue Grünstraße 17 in 10179 Berlin • Telefon: +49(0)30-2844417-0 • Telefax: +49(0)30-2844417-12 E-Mail: schlichtungsstelle@s-d-r.org • Website: www.s-d-r.org

Hier geht es zur Pressemitteilung der Schlichtungsstelle der Rechtsanwaltschaft.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt  und Fachanwalt für Arbeitsrecht   Martin J. Warm   , Paderborn (   www.warm-wirtschaftsrecht.de   )

von Kanzlei Blog 16 Mai, 2017

Diese Entscheidung zeigt, dass Gläubiger in der Formulierung Ihrer Mahnschreiben Sorgfalt walten lassen sollten. Hierbei ist insbesondere auch auf die Beauftragung eines Anwalts hinzuweisen sowie auf die hierdurch weiter entstehenden Kosten, die der Schuldner als Verzugsschaden zusätzlich zu tragen hat, falls er nicht fristgerecht bezahlt.

Dann steht der Beauftragung eines Anwalts nichts mehr im Wege.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt  und Fachanwalt für Arbeitsrecht Martin J. Warm , Paderborn ( www.warm-wirtschaftsrecht.de )


von Kanzlei Blog 16 Mai, 2017

Pensionszusagen sind für einen Gesellschafter-Geschäfts­führer steuerlich nur dann anzuerkennen, wenn sie

·      zivilrechtlich wirksam vereinbart wurde,

·      die Voraussetzungen des § 6a EStG erfüllt sind sowie

·      die Zusage betrieblich veranlasst ist, also nicht aus Gründen, die im Gesellschaftsverhältnis liegen,

erteilt wird. Werden diese Besonderheiten nicht beachtet, ist die Pensionszusage unwirksam und löst eine – steuerlich nachteilige - verdeckte Gewinnausschüttung aus.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt  und Fachanwalt für Arbeitsrecht Martin J. Warm , Paderborn ( www.warm-wirtschaftsrecht.de )

von Kanzlei Blog 16 Mai, 2017

Das zum 29.07.2014 in Kraft getretene Gesetz zur Bekämpfung des Zahlungsverzugs im Geschäfts­verkehr dient dem Schutz der Gläubiger. Erklärtes Ziel ist es, eine „Kultur der sofortigen Zah­lung“zu schaffen. Kleine und mittelständische Unternehmen (KMU) sollen vor der schlechten Zahlungsmoral von Groß­unter­nehmen und öffentlicher Hand geschützt werden. Diese Punkte sind u.a. neu:

- Zahlungsfristen von mehr als 60 Tagen können sich öffentliche Stellen nicht wirksam gewähren lassen (§ 271a Abs. 2 BGB neu).
- Zahlungsfristen von mehr als 30 Tagen in AGB benachteiligen den Gläubiger in der Regel unangemessen und sind im Zweifel unwirksam (§ 308 Nr. 1a BGB neu).
- Der Verzugszinssatz wurde ferner um 1 % erhöht.


Mitgeteilt von Rechtsanwalt  und Fachanwalt für Arbeitsrecht Martin J. Warm , Paderborn ( www.warm-wirtschaftsrecht.de )


von Kanzlei Blog 16 Mai, 2017

Kein Rechtsanspruch im rechtswidrigen Vertragsverhältnis!

Der Auftraggeber von Dachausbauarbeiten verlangt vom Werkunternehmer die Rückzahlung einen großen Teils des Werklohns wegen Mängeln der Werkleistung.

Für die Ausführung der Arbeiten war ein Werklohn von 10.000 Euro ohne Umsatzsteuer vereinbart. Nach Durchführung der Arbeiten stellte der Unternehmer eine Rechnung über diesen Betrag ohne Ausweis der Umsatzsteuer, den der Auftraggeber auch zahlte. Wegen Mängeln der Werkleistung verlangt der Auftraggeber nun Rückzahlung von 8.300 Euro.

Entscheidung:  Der Auftraggeber kann keine Rückzahlung verlangen.

Der Unternehmer hat bewusst gegen § 1 Abs. 2 Nr. 2 Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz (SchwarzArbG) verstoßen, indem er mit dem Auftraggeber vereinbart hat, dass für den Werklohn keine Rechnung mit Steuerausweis gestellt und keine Umsatzsteuer gezahlt werden sollte. Der Auftraggeber hat dies auch zu seinem Vorteil ausgenutzt. Der Werkvertrag ist daher nichtig.

In solchen Fällen kann der Besteller keine Mängelansprüche geltend machen. Ebenso bestehen keine Zahlungsansprüche des Werkunternehmers.

Dem Auftraggeber steht auch kein Anspruch auf Ausgleich der Bereicherung des Unternehmers zu, die darin besteht, dass er für die mangelhafte Werkleistung zu viel bezahlt hat. Zwar kann ein Besteller, der aufgrund eines nichtigen Vertrags Leistungen erbracht hat, vom Unternehmer grundsätzlich die Herausgabe dieser Leistungen verlangen.

Das gilt aber nicht, wenn der Besteller mit seiner Leistung gegen ein gesetzliches Verbot verstoßen hat. Das ist hier der Fall. Entsprechend der Zielsetzung des Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetzes, die Schwarzarbeit zu verhindern, verstößt nicht nur die vertragliche Vereinbarung der Parteien gegen ein gesetzliches Verbot, sondern auch die in Ausführung dieser Vereinbarung erfolgende Leistung, somit auch die Zahlung.

Dem stehen auch die Grundsätze von Treu und Glauben nicht entgegen. Der Gesetzgeber verfolgt mit dem SchwarzArbG das Ziel, die Schwarzarbeit effektiv einzudämmen. Die Durchsetzung dieses Ziels erfordert eine strikte Anwendung dieser Vorschrift.

 

Quelle: BGH, Urteil v. 11.6.2015, VII ZR 216/14 

Mitgeteilt von Rechtsanwalt  und Fachanwalt für Arbeitsrecht Martin J. Warm , Paderborn ( www.warm-wirtschaftsrecht.de )


von Kanzlei Blog 16 Mai, 2017

Hintergrund waren laufende Ver­hand­lungen zwischen Mitarbeiter und Arbeitgeber um die Abänderung bzw. Aufhebung seines Arbeitsvertrages.

Die umfangreiche Datenlöschung habe nach Ansicht des Gerichts das Vertrauen in die Integrität des Mitarbeiters vollständig zerstört. Die Daten stünden in der Verfügungsmacht des Arbeitgebers. (Hess. LAG, Urteil v. 5.8.2013, 7 Sa 1060/10)

Mitgeteilt von Rechtsanwalt  und Fachanwalt für Arbeitsrecht Martin J. Warm  , Paderborn ( www.warm-wirtschaftsrecht.de )
von Martin J. Warm 16 Mai, 2017

Es stehen nur gesetzliche Pausen zu. Danach besteht bei einer Arbeitszeit von 6 bis zu 9 Stunden Anspruch auf mindestens 30 Minuten Pause. Pausen sind in Abschnitte von jeweils mindestens 15 Minuten aufzuteilen.

Legen Mitarbeiter über die zulässige Zeit hinaus Raucherpausen ein, kann der Arbeitgeber das untersagen. Halten sich diese nicht an das Verbot, darf abgemahnt bzw. im Wiederholungsfall gekündigt werden.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt  und Fachanwalt für Arbeitsrecht       Martin J. Warm , Paderborn (   www.warm-wirtschaftsrecht.de )
von Kanzlei Blog 16 Mai, 2017

Wenn ein Mitarbeiter privat beschaffte Bild- oder Tonträger während der Arbeitszeit unter Verwendung seines dienst­lichen Computers unbefugt und zum eigenen oder kollegialen Gebrauch auf dienstliche „DVD-“ bzw. „CD-Rohlinge“ kopiert, liegt ein Grund zur fristlosen Kündigung eines Arbeits­ver­hältnisses vor.

Das gilt nach der aktuellen Rechtsprechung des Bundes­arbeitsgerichts (BAG) unabhängig davon, ob darin zugleich ein strafbewehrter Verstoß gegen das Urheberrechtsgesetz liegt.
Kurios war in diesem Fall, dass der betroffene Mitarbeiter der IT-Verantwortliche eines Oberlandesgerichts war.

Quelle: BAG, Urteil vom 16. Juli 2015 - 2 AZR 85/15

Mitgeteilt von Rechtsanwalt  und Fachanwalt für Arbeitsrecht Martin J. Warm , Paderborn ( www.warm-wirtschaftsrecht.de )


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